Nghị định 291/2025/NĐ-CP: Thay đổi quan trọng về tiền sử dụng đất
Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và điều chỉnh quy hoạch, ảnh hưởng trực tiếp đến hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp. Bài viết phân tích rõ các điểm mới, cách tính nghĩa vụ tài chính và những thay đổi quan trọng trong quản lý đất đai theo quy định mới.
�� Xem thêm bài viết: Nghị định số 292/2025/NĐ-CP quy định về miễn thuế đất nông nghiệp đến 2030
Tổng quan về Nghị định 291/2025/NĐ-CP
Nghị định 291/2025/NĐ-CP được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cơ chế vận hành Quỹ phát triển đất. Với loạt quy định mới, Nghị định 291/2025/NĐ-CP tạo khung pháp lý đồng bộ hơn, giải quyết nhiều vướng mắc thực tiễn và siết chặt tính minh bạch trong quản lý tài chính đất đai.
Theo đánh giá ban đầu, Nghị định 291/2025/NĐ-CP ảnh hưởng trực tiếp đến hộ gia đình, cá nhân làm sổ đỏ; doanh nghiệp có dự án bất động sản; và cơ quan chịu trách nhiệm quản lý quỹ phát triển đất.
Thay đổi về tiền sử dụng đất trong Nghị định 291/2025/NĐ-CP
Một trong những phần quan trọng nhất của Nghị định 291/2025/NĐ-CP là quy định lại cách xác định nghĩa vụ tài chính đất đai.
1.Cách tính tiền sử dụng đất cho đất giao sai thẩm quyền
Nghị định 291/2025/NĐ-CP cho phép xác định tiền sử dụng đất theo tỷ lệ 70% bảng giá đất đối với phần diện tích được công nhận là đất ở nhưng không có chứng từ đã nộp tiền trước đây. Quy định này giúp các trường hợp đất giao sai thẩm quyền có cơ chế xử lý rõ ràng, minh bạch và giảm rủi ro pháp lý.
*Ví dụ thực tế: Cách tính tiền sử dụng đất cho đất giao sai thẩm quyền
Gia đình bà Hạnh ở xã Tân Mỹ được UBND xã giao 180m² đất ở từ năm 2003 nhưng khi giao không đúng thẩm quyền và không có chứng từ nộp tiền sử dụng đất. Sau khi Nghị định 291/2025/NĐ-CP có hiệu lực, gia đình làm hồ sơ xin công nhận quyền sử dụng đất.
Diện tích được công nhận: 150 m² (đất ở trong hạn mức)
Giá đất tại bảng giá đất 2025: 6.000.000 đồng/m²
Do thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền và không có chứng từ đã nộp tiền, theo nghị định, người dân nộp 70% bảng giá đất.
Tính tiền sử dụng đất:
→ 70% × 6.000.000 × 150
→ 4.200.000 × 150
→ 630.000.000 đồng
Ý nghĩa: Gia đình bà Hạnh có cơ chế tính tiền rõ ràng, không bị xem là vi phạm, và có thể ra sổ đỏ hợp pháp.
2.Quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất
Nghị định 291/2025/NĐ-CP nêu rõ nguyên tắc: các đối tượng chỉ được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất một lần duy nhất trong hạn mức. Đồng thời, nghị định siết chặt điều kiện xác định hộ nghèo và hộ dân tộc thiểu số, đảm bảo việc hưởng ưu đãi đúng đối tượng.
*Ví dụ thực tế: Quy định miễn – giảm chỉ được áp dụng một lần
Anh Tuấn, người dân tộc Nùng, được cấp 120 m² đất ở năm 2018 và đã được giảm 50% tiền sử dụng đất theo chính sách dành cho hộ dân tộc thiểu số vùng khó khăn.
Năm 2025, anh Tuấn chuyển đến khu đô thị mới và tiếp tục xin mua thêm 100 m² đất tái định cư. Anh đề nghị tiếp tục được giảm tiền sử dụng đất vì cho rằng mình vẫn thuộc diện dân tộc thiểu số.
Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định:
Chính sách miễn/giảm chỉ được áp dụng một lần trong đời trong hạn mức đất ở.
Anh Tuấn đã sử dụng ưu đãi năm 2018, nên từ 2025 không được giảm lần thứ hai.
Kết quả: Anh Tuấn phải nộp 100% tiền sử dụng đất cho phần đất tái định cư mới.
Ý nghĩa: Hạn chế lợi dụng chính sách, đảm bảo ưu đãi đến đúng đối tượng thực sự khó khăn.
3.Thu hồi phần miễn, giảm sai quy định
Nghị định 291/2025/NĐ-CP yêu cầu thu lại toàn bộ số tiền đã được miễn/giảm nếu phát hiện người sử dụng đất không đủ điều kiện hưởng ưu đãi hoặc sử dụng đất sai mục đích. Điều này tăng tính răn đe và giảm thất thoát cho ngân sách.
*Ví dụ thực tế: Thu hồi phần miễn, giảm sai quy định
Năm 2024, chị Lan được miễn 100% tiền sử dụng đất cho thửa đất 90 m² vì được xác nhận là hộ nghèo.
Đến 2025, khi rà soát theo tiêu chí hộ nghèo mới (quy định trong Nghị định 291/2025/NĐ-CP), cơ quan chức năng phát hiện:
Gia đình chị Lan không còn đủ điều kiện hộ nghèo ngay tại thời điểm được xét miễn (thu nhập thực tế cao hơn khai báo).
Thửa đất sau khi được miễn tiền sử dụng đất đã bị chị Lan cho thuê làm cửa hàng tạp hóa – tức sai mục đích sử dụng.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP, trường hợp này phải:
- Thu hồi toàn bộ số tiền đã được miễn
- Tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100%
- Tính thêm tiền chậm nộp theo quy định thuế
- Ví dụ số tiền phải nộp lại:
- Tiền sử dụng đất được miễn: 420.000.000 đồng
- Tiền chậm nộp (giả sử 0,03%/ngày trong 180 ngày):
- → 420.000.000 × 0,03% × 180 = 22.680.000 đồng
- Tổng phải nộp lại:
- → 442.680.000 đồng
- Ý nghĩa: Tạo tính răn đe mạnh, tránh lợi dụng chính sách miễn – giảm.
Nghị định 291/2025/NĐ-CP và thay đổi trong tiền thuê đất
Bên cạnh tiền sử dụng đất, Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi hàng loạt quy định quan trọng về tiền thuê đất.
- Truy thu khi sử dụng đất nhưng chưa có quyết định cho thuê
Nếu đang sử dụng đất thuộc diện phải thuê đất nhưng chưa có quyết định giao thuê, người dùng đất phải nộp tiền thuê đất theo diện tích thực tế, căn cứ tỷ lệ % và giá đất từng năm. Quy định này trong Nghị định 291/2025/NĐ-CP nhằm chấm dứt tình trạng “dùng đất miễn phí”.
- Thu hồi ưu đãi thuê đất sai
Nghị định 291/2025/NĐ-CP cho phép cơ quan thuế thu hồi toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn hoặc giảm sai quy định, tương tự cơ chế áp dụng cho tiền sử dụng đất.
- Mức thu bổ sung 3,6% mỗi năm
Một điểm nổi bật của Nghị định 291/2025/NĐ-CP là quy định mức thu bổ sung 3,6%/năm đối với các dự án chậm xác định giá đất, thay cho mức 5,4% trước đây. Điều này giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm công bằng với Nhà nước.
Quy định mới về Quỹ phát triển đất trong Nghị định 291/2025/NĐ-CP
Nghị định 291/2025/NĐ-CP bổ sung hàng loạt cơ chế nhằm hoàn thiện tổ chức và tài chính của Quỹ phát triển đất.
- Cơ chế tổ chức và quản lý
Nghị định 291/2025/NĐ-CP yêu cầu kiện toàn bộ máy quản lý quỹ, trong đó giám đốc quỹ phải là phó chủ tịch hội đồng quản lý. Các quy định này nhằm tăng thẩm quyền và trách nhiệm giải trình.
- Nguyên tắc quản lý vốn
Toàn bộ vốn của Quỹ phải gửi tại Kho bạc Nhà nước hoặc ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước chi phối. Nghị định 291/2025/NĐ-CP nghiêm cấm việc sử dụng nguồn vốn quỹ cho mục đích ngoài phạm vi được giao.
- Chi phí quản lý vốn ứng
Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP, mức chi phí quản lý vốn ứng không được vượt quá lãi suất tiền gửi Kho bạc Nhà nước tại Ngân hàng Nhà nước cùng thời kỳ. Quy định này siết chặt các khoản chi để tránh thất thoát.
Tác động thực tế của Nghị định 291/2025/NĐ-CP
Với phạm vi sửa đổi rộng, Nghị định 291/2025/NĐ-CP mang lại nhiều tác động rõ rệt:
Đối với người dân: quy trình xác định tiền sử dụng đất minh bạch hơn, đặc biệt là các hồ sơ đất giao sai thẩm quyền.
Đối với doanh nghiệp: giảm gánh nặng tài chính nhờ cơ chế 3,6%/năm nhưng yêu cầu minh bạch hồ sơ dự án và tiến độ xác định giá đất.
Đối với cơ quan quản lý: Nghị định 291/2025/NĐ-CP trao quyền rõ ràng hơn trong việc thu hồi ưu đãi sai, quản lý quỹ và kiểm soát nghĩa vụ tài chính đất đai.
Kết luận
Nghị định 291/2025/NĐ-CP là một văn bản quan trọng, giúp hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, khắc phục bất cập từ các nghị định trước và hỗ trợ việc thực thi Luật Đất đai 2024. Với những thay đổi cụ thể, Nghị định 291/2025/NĐ-CP sẽ tác động mạnh đến người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý trong thời gian tới.
�� Xem thêm bài viết tiếp theo:
– Nghị định 293/2025/NĐ-CP quy định mới về mức lương tối thiểu vùng mới nhất
– Nghị định 279/2025/NĐ-CP về Quỹ giảm thiểu thiệt hại tai nạn giao thông
– Hiệu lực pháp luật của bản án sơ thẩm và cách xác định
– Tòa án trả lại đơn khởi kiện trong trường hợp nào?
❓ Câu hỏi cuối bài (học tập)
Bạn đang gặp vướng mắc gì khi áp dụng quy định mới của Nghị định 291/2025/NĐ-CP trong hồ sơ đất đai hoặc dự án thực tế?
📌 FAQ Schema JSON-LD
{ “@context”: “https://schema.org”, “@type”: “FAQPage”, “mainEntity”: [ { “@type”: “Question”, “name”: “Nghị định 291/2025/NĐ-CP điều chỉnh những nội dung gì?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cơ chế quản lý Quỹ phát triển đất, giúp việc thực thi pháp luật đất đai minh bạch và thống nhất hơn.” } }, { “@type”: “Question”, “name”: “Mức thu bổ sung 3,6%/năm trong Nghị định 291/2025/NĐ-CP áp dụng khi nào?”, “acceptedAnswer”: { “@type”: “Answer”, “text”: “Mức thu bổ sung 3,6%/năm áp dụng cho các dự án đã có quyết định giao đất hoặc điều chỉnh quy hoạch nhưng chậm xác định giá đất theo quy định.” } },
